菏泽市物业协会会长彭春雨同志
解读《菏泽市住宅专项维修资金管理办法》
住宅专项维修资金是业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。我市维修资金管理工作主要依据是原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、省住房和城乡建设厅等3部门《山东省住宅专项维修资金管理办法》及《菏泽市物业管理条例》。在实际操作中，在有些方面上述文件规定不具体，需要结合我市实际制定具体办法。《山东省住宅专项维修资金管理办法》第五十一条，也要求各市制定办法。
本《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《菏泽市物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际,制定了本办法，征求了各县区住建部门意见，并按规定在网站公开征求意见。
《办法》共分五章三十五条，主要包括第一章总则，第二章交存，第三章使用，第四章监督管理，第五章附则。
第一章总则。本章主要内容是明确了办法制定的法律依据、办法适用范围、维修资金的使用范围、维修资金管理工作的职责分工。
在维修资金的使用范围方面，我市有相当一部分老旧小区没有进行电改，小区的电缆、变压器不属于供电部门管理和维护，仍属于小区业主。因此、本次起草办法根据我市实际情况，在国家和省办法共用设施设备的范围基础上增加了“未电改小区共用的电缆、变压器”。
在资金管理工作职责分工方面，除国家和省办法明确的负责指导、监督和日常管理工作的单位外，本次制定办法将街道办事处、乡镇人民政府也纳入了维修资金管理工作中，负责指导辖区内业主、业主委员会维修资金使用、续交补交等相关工作，并调解处理因维修资金使用时出现的矛盾纠纷。
第二章交存。本章主要明确了维修资金的交存范围，规定了哪些房屋应当缴纳维修资金。一般小区内的住宅房屋、非住宅房屋或者小区外与住宅楼房结构相连的商业房屋都应当缴纳维修资金。对比国家和省办法增加了单独依法登记权属的储藏室。明确了首期维修资金交存时间，一是业主应当在房屋交付前，将维修资金交存至维修资金专户，没有交存维修资金的，开发企业不能向业主交房，二是已验收没有售出的房屋，由开发企业交存维修资金，在房屋出售后再由买房业主交回。
明确了维修资金的续交、补交工作相关规定，一是业主维修资金经使用后余额低于交存额30%的，由维修资金管理部门通知业主，业主接到通知后要及时续交。二是没有纳入维修资金管理的住宅小区,应按照办法规定补交维修资金，将小区纳入到维修资金管理中来。
第三章使用。一是本章在国家和省办法基础上细化了业主的分担维修责任，哪块部位，哪个设施损坏了由哪些业主来分摊维修费用。二是明确了维修资金的使用类型和使用程序，分为维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用：
计划使用就是为了延长使用寿命，提前将多个需要维修、更新改造的共用部位、共用设施设备列出维修资金年度使用计划，由业主表决同意。
一般使用主要是用于临时发生的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
应急使用用于紧急发生的危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的情况，需要立即进行维修、更新和改造的项目。例如消防设施损坏、电梯故障等。
三是根据《民法典》修改调整了维修资金使用业主表决规则，由原来的面积、人数超三分之二以上的业主同意调整为：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第四章监督管理。本章明确了各级主管部门加强监督管理的职责。
一是加强维修资金的财务管理和会计核算，财政部门应加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
二是维修资金管理部门应按照规定定期对维修资金管理情况开展财务审计并公开审计结果。
三是维修资金管理部门应当公开电话、网站，让业主能够查询维修资金交存、使用、增值收益和账面余额等。
本章增加了对已纳入维修资金管理的小区发生紧急情况时,相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的,经核实情况后,由维修资金管理部门使用维修资金组织代修。
第五章附则。主要是实施的时间及有效期。本办法于2023年10月1日施行。