菏泽市自然资源和规划局党组书记、局长王铁军
解读《关于公布菏泽市城区土地级别调整与基准地价更新成果》

根据山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）文件精神，菏泽市自然资源和规划局党组书记、局长王铁军对《关于公布菏泽市城区土地级别调整与基准地价更新成果》进行解读。

一、提问：基准地价更新的主要内容是什么？

1、确定评价范围

本次评价范围调整以“三区三线”划定成果为依据，在保证城镇建设用地集中连片的前提下，按照明显的线状地物、城镇开发边界对评价范围进行调整，城区评价范围总面积326.80平方公里。

2、土地级别调整

商服用地共划分6个级别，11个区片，与上轮相比减少3个区片；住宅用地共划分6个级别，13个区片，与上轮相比增加1个级别；工矿仓储用地共划分6个级别，与上轮相比增加1个级别；公共管理与公共服务用地中机关团体、新闻出版、教育、科研、文化设施、体育用地、医疗卫生、社会福利用地划分6个级别，比上轮增加1个级别；公共设施用地、公园与绿地划分6个级别，与上轮相比增加1个级别。

3、基准地价更新

根据土地市场变化情况，对商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价进行差别化调整，采用多种方法测算并确定各用途级别（区片）基准地价。

4、建立基准地价修正体系

按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》要求，制定了基准地价修正体系，包括区域和个别因素、使用年期、开发程度、估价期日、容积率及其他因素修正系数，可应用于宗地评估工作。

二、提问：基准地价更新成果主要应用于哪些方面？

基准地价成果为城区土地基准地价评估提供依据。基准地价成果可直接服务于土地、房地产估价工作，是土地估价的主要方法之一，尤其是市场发育欠发达的区域，是地价确定、出让底价确定的重要依据之一。

基准地价成果为开展自然资源资产清查提供数据支撑。自然资源资产清查工作是在国土三调等各类自然资源调查（清查）成果的基础上，进行实物属性和价值属性清查，最终估算资产经济价值。城镇基准地价更新成果可为自然资源资产清查中国有建设用地经济价值估算提供依据和参考。

基准地价成果为开展标定地价和集体建设用地基准地价更新提供参考。城区基准地价作为一项成熟的工作成果可为上述两项工作提供重要参考。农用地和集体建设用地基准地价可以参考城镇基准地价定级和定价的技术路线和方法，结合自身特点制定可行的工作思路，同时城区基准地价成果可作为农用地和集体建设用地基准地价确定的参照和对比。